日前购房者黄女士给本报打电话咨询，她买的房子到了交房日期，开发商通知她办理入伙手续，并宣称可以搬进去住。但是开发商还没有拿到“竣工验收证”，她问，她是否可以入住。类似的，特区外龙华某业主蔡先生也打来电话，说半年前就入伙了，但是没有房产证，因为没有办理竣工验收……延期交房是一个老话题，官司也打了不少。开发商都在竭力避免延期交房，为何业主又不停地打电话来咨询？
老问题，新苗头
一般房地产开发商在出售期房时，通常以“入住时间早，铁定入伙”为促销手段，引起购房者的兴趣。如果开发商不能按照规定的时间交房的话，规定应该由开发商承担责任，并赔偿损失。现在部分房地产商采取“强制提前入伙”的新措施———在不领取竣工验收合格的前提下通知业主入伙，并屡屡声称“如果延迟入伙，后果自负”。但是，一旦业主不深入追究，而提前入伙，从法律上讲就形成了“既成事实”。此法律行为对于业主极为不利。
记者采访了一些律师，他们均表示，如果业主在没有看到竣工验收证的情况下，听从开发商“入伙”，那么在后来的官司中将把自己推入败诉的旋涡中。所以，律师强调，此时业主有权利拒绝入伙，并要求开发商办理竣工验收，一切因此而造成的后果由开发商负责。
视同延期交房
记者采访了江知芸律师，她表示在以下三种情况下，属于延期交房：
一、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，开发商肯定要承担逾期交房的违约责任。
二、在交付房屋时，如果房屋没有达到《合同》中约定的交房时所应达到的使用条件，购房者可以拒绝收房。
三、购房者和开发商如果就房屋交付的条件签订了补充条款有特别约定的，若没有达到约定的条件，开发商承担逾期交房责任。
至于没有竣工验收证的项目，根本就不具备入伙条件，即使“按时”通知入伙，也只能视为延期交房，开发商必须付相应的责任。
从合同开始
律师普遍认为，在入伙前，必须查看“三书一证”。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。
“三书一证”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。只有证件齐全，才能签署交楼。
与此同时，有律师建议要想将问题消除在萌芽状态，首先买房合同的问题是大问题，可以在合同中明确约定：1、开发商须于某年某月某日前将合同中约定的房屋交付给购房者；2、实际交房必须有竣工验收合格证为前提，否则拒绝入伙；3、如果开发商因没有竣工验收合格而不能按期交房的，开发商承担违约责任，同时购房者有权解除合同，要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。
■房好了，小区路没好，这样的入伙让业主心里很不舒服。
何时开发商不违约？
哪些情况虽然延期交房，但是不能追究开发商的违约责任呢？以下3种情况，基本不能认定开发商违约：
一、出现了法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。
二、如果是购房者违约在先，如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款，致使开发商在《合同》约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商是不需要承担逾期责任的。
三、如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际开发商已经具备《合同》约定的交房条件，取得了《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。
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