《深圳市建筑工程竣工验收备案证明书》是房地产的交付条件吗？

一方面，2001年3月1日启用的新版《深圳市房地产买卖合同（预售）》并没有规定《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》是房地产交付的条件，而是只规定“验收合格”的，因为合同是国土局写的，验收标准是建设局规定的，它无从把握验收合格的标志以及有关政策的变化情况；这一点表现的最明显的是在后面的办证条款中，就明确规定了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，因为办理房地产证是国土局的事情，它是非常清楚这件事情的。 另一方面，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》： 第五条　工程符合下列要求方可进行竣工验收： 　　（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。 　　（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。 　　（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。 　　（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。 　　（五）有完整的技术档案和施工管理资料。 　　（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。 　　（七）建设单位已按合同约定支付工程款。 　　（八）有施工单位签署的工程质量保修书。 　　（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。 　　（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。 　　（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。 　　第六条　工程竣工验收应当按以下程序进行： 　　（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。 　　（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。 　　（三）建设单位应当在工程竣工验收７个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 　　（四）建设单位组织工程竣工验收。 　　１．建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况； 　　２．审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料； 　　３．实地查验工程质量； 　　４．对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。 　　参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。 　　第七条　工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。 　　工程竣工验收报告还应附有下列文件： 　　（一）施工许可证。 　　（二）施工图设计文件审查意见。 　　（三）本规定第五条（二）、（三）、（四）、（九）、（十）项规定的文件。 　　（四）验收组人员签署的工程竣工验收意见。 　　（五）市政基础设施工程应附有质量检测和功能性试验资料。 　　（六）施工单位签署的工程质量保修书。 　　（七）法规、规章规定的其他有关文件。 　　第八条　负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。 　　第九条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起１５日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 从上述规定可以看出，所谓的验收必须在取得所有单项证书之后由开发商自行组织设计、建筑、监理单位进行。由于有了政府监管（单项核验）的前置程序，所以，虽然整个验收工作只有开发商没有政府部门，但是，事实上还是在政府的监管和控制之下进行的。 开发商在编制竣工报告有设计建筑监理单位盖章确定之后，连同必须在验收之前取得的各单项证书一并报建设局备案，建设局审查证件齐全符合规定，建设局即发给备案证明书。 按照该文件规定，验收仅仅指开发商组织设计建筑监理单位进行的验收，而不包括政府部门的单项核验和最后的备案；所谓的验收合格之日应该是开发商的竣工验收报告成就之日，当然，验收合格还必须佐以各单项合格证书才能得以证明。因此，由深圳市建设局最后发放的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》不是建设工程竣工验收的最后文件。 但是，目前虽然各基层法院对此还有不同认识和分歧，但是，深圳市中级人民法院的态度是非常明确的：《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》是建设工程竣工验收合格的证明文件；开发商未取得该证件之前即交付房地产的行为是违法的，业主有权拒绝接受，由此导致的延期入伙违约责任由开发商承担。因此，开发商如果在取得《备案证明书》之前通知业主入伙，如果仍然有业主拒不入伙，那么，开发商在取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》后，仍应当再次通知业主入伙；否则，还有可能继续承担延期入伙的违约责任。