专家痛斥房产中介与销售合同之三大霸王条款！

上海市消费者权益保护委员会日前召集申城的著名律师、法学专家和学者，痛斥当前房产中介与房产销售合同中严重侵害消费者权益的“霸王条款”。

“霸王条款”之一：为擅自涨价埋伏笔

“房屋的预定单价为每平方米4600元，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定……双方洽谈不成，甲方(指开发商)退还已收取的预定金，并按预定金的100％收取手续费；乙方(指购房者)逾期不与甲方签订预售合同，所收预定金不予退还。”

目前，由于房源紧俏，开发商与消费者签订商品房预售合同之前往往还要签订一份“预定协议”，而上述条款可谓屡见不鲜。复旦大学法学教授陈治东指出，这一约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，使双方已经约定的“单价每平方米4600元”落空，从而给了开发商单方面提高房屋单价的权利。具体而言，等到双方签订商品房预售合同时，如果开发商跟着整个楼市水涨船高、大肆加价，消费者通常难以承受、放弃购买，但这样却要莫名其妙地损失一大笔“手续费”；如果房价下跌，开发商仍然可以要求消费者按每平方米4600元的价格交易，消费者一旦拒绝，预定金就白白地打了水漂。

“霸王条款”之二：为额外收费而强制缔约

“乙方(指委托人)支付房屋承购意向金1万元……并同意以约定的房价、付款方式，在甲方(指中介机构)通知成交后当日内签订房屋买卖合同。”

这是当前房产中介合同中十分常见的条款内容，但华东政法学院傅鼎生教授认为这是一种“强制缔约”的行为。事实上，房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事，在中介合同中，委托人根本没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，否则就要承担赔偿责任，被扣意向金，这对消费者来说很不公平。“中介机构就好像是婚姻介绍所，他们收钱，只是负责为男女双方牵线搭桥、促成交往。如果说男女双方认识了却不结婚，就要向婚姻介绍所支付违约金，那岂不是荒谬？！”

“霸王条款”之三：强行与买卖合同一方分享定金

“甲方(指房屋转让方)收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中1／2的违约金……乙方(指购买方)未能如期签订售房合同、付清房款，则支付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。”

这一条款通常出现在房屋转让、购买与中介三方签订的合同中，申汇律师事务所主任李家麟一针见血地指出，这是中介机构利用优势地位，对消费者作出不公平、不合理的规定，目的就是使自己在交易中“旱涝保收”。根据有关规定，中介人中介不成，不得要求支付劳务报酬，只能收取从事中介活动的一些必要费用，如交通费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介机构用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金硬生生地拿走了一半。

近年来，楼市的持续升温使得房地产开发商“牛”气十足，房产交易与房产合同日益成为消费者投诉的焦点。据统计，仅今年1月至6月，上海市消保委受理的有关房产中介、房产销售的投诉就达到422件，其中涉及利用格式合同条款侵害消费者权益的投诉有128件。