“聚焦2004置业者之痛”——霸王合同5大“埋伏”

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●房地产买卖合同条款应该由买卖双方协议后共同达成，但开发商却普遍采用单方面拟定的“霸王合同”，凭借自己的强势地位，摆出“所有合同都是这么写好了的”，“不签就不卖”的“霸王”面孔。●商品房买卖合同因其标的物特殊、交易程序复杂、履行期限较长，加上买卖双方对资源与信息占有的不平等，以及消费者心理不成熟和相关知识的馈乏，开发商精心设计的“霸王合同”中埋伏重重。

痛定思痛

星期三地产推出“聚焦2004置业之痛”系列报道

拿着幸苦一辈子才能攒下的血汗钱，从笑容灿烂的地产商手中买来充满梦幻的爱巢，“幸福”理应是下一个主题词。遗憾的是，并不是所有的置业者能够顺利地安居于新居，置业或许是烦恼的开始，楼市中不是曾经广泛流传过“买了楼，白了头”的事情吗？一些充满憧憬的购房者逐渐陷入失望的漩涡，甚至演变为一场“愤怒”。

一句话，置业看上去很美，其实并不轻松。房屋入伙、房子质量、销售服务、产权证、小孩就学等一系列事项，难说会在那个环节出问题，也难说是否会落入某个开发商所设计的“陷阱”。

这些年，房地产投诉及房屋纠纷的不断，则让很多置业者深切感受到“置业之痛”。如何置业，如何理性置业和化解置业困境，已经成为不少置业者关心的话题。

从本期开始，“星期三地产”推出“聚焦2004置业之痛”系列报道，从置业过程中所出现或容易出现的一些问题进行深入探讨，以当前房地产市场消费者最关心的热点难点问题入手，对诸如“霸王条款”、物管收费、投资物业等“置业之痛”等进行剖析，促成一个新的良好置业心态和市场氛围形成。

埋伏三：违约总是业主“错”？

违约金额度必须对等

霸王指数：★★★★☆

案例：张小姐与某开发商签署的购买合同中，关于逾期交房的约定也被强行填写为：逾期交房超过3个月，开发商按胡小姐累计已付款的10％向胡小姐支付违约金。马先生在其购房合同中发现，关于产权登记的约定是，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。

南山区一消费者投诉称，购房合同规定，甲方若延期交房，每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿；乙方若未按期交清房款，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作为违约金。同样，张小姐与某开发商签署的购买合同中，关于逾期交房的约定也被强行填写为：逾期交房超过3个月，开发商按胡小姐累计已付款的10％向胡小姐支付违约金。也就是说无论延期多长时间，开发商的赔偿金额是一个定数。无论是1年、2年还是10年，都只是10％的违约金。

而违约的另一个问题是产权证办理。马先生在其购房合同中发现，关于产权登记的约定是，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。

对此，广东广和律师事务所董厚银律师告诉记者，此格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，双方承担的违约金数额相差悬殊。其实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。对于马先生所涉及的产权违约，董厚银律师指出，房地产合同对延期办理产权证作出了明确的赔偿责任，而不是开发商自行拟定的1％赔偿，如果以50万元的总房价计算，1％就是5000元，也就是说，无论产权证拖多长时间（也许10年、也许是20年），开发商只需要赔偿5000元即可，这显然对购房者不利。

埋伏一：定金怎么那么难退？

认购书能不签就不签

霸王指数：★★★★★

案例：××花园《认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订房地产买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。”。南山某花园对认购方也要求“自签订认购书7日内必须到开发商指定地点交付首期款，签署房地产买卖合同，逾期则视为认购方自动放弃，开发商有权处置定金及该房号另行出售，无需知会认购方。”

广东财富东方律师事务所管荣明律师说，认购书系发展商自行拟定的统一格式文本，一般只简要地叙述所购房产价款、面积、房号，规定正式签署房地产买卖合同的时间及不签署合同的法律后果，购房者支付定金。签署认购书不是所有房地产买卖的必经程序，但一经签署，即发生法律效力，对合同双方具有法律约束力。

他说，认购书存在的陷阱主要表现在两个方面，一是定金条款陷阱，即：认购书一般只规定购房者违反认购条件或不按规定签署正式的房地产买卖合同，即没收定金。购房者一旦违反该规定，就将损失定金。二是按揭贷款条款陷阱，即认购书一般只规定购房者按揭贷款申请得不到银行批准时，由购房者自行支付剩余购房款。这样，购房者将面临较大的资金压力或承担违反合同的责任，同时亦违背购房者的本意。

如何防范措施？管荣明律师指出，由于购置房地产一般涉及金额较大，作为购房者应慎之又慎，多看多比较，结合自身财力，购买适合自己的房产；其次，购房者在与发展商签署认购书时，应认真审查发展商的资质及取得的相关文件；再次，购房者签署认购书时所交付的定金为立约定金，其目的是为保证双方在认购书规定的时间内签署正式房地产买卖合同；第四，为防止按揭贷款得不到银行批准给购房者带来的资金压力和无法履行合同的不利局面，认购书应作明确的规定。购房者可选择两种处理方式：一是购房者有权单方解除合同并不承担任何责任，发展商退还所付购房款；二是购房者可分期支付剩余购房款，并对期数及每期应支付的数额、支付时间作出规定。

埋伏四：面积误差“多退少补”？尤其小心公摊猫腻

霸王指数：★★★★☆

案例：有些开发商为了减少损失、减少因“规定”所产生的退房，而在合同之附件中又“另行约定”。某地产开发商就要求购房者在签署《商品房买卖合同》时，同时签订一份《补充协议》，补充协议规定：“面积发生误差时，不予退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”

关外某楼盘与客户签订的购房合同中关于面积差异处理也作了新的“约定”，即每平方米单价保持不变，房价总金额按产权登记面积计算，房款多退少补。

在房地产买卖中，预售房面积依据的是预售查丈面积，但在业主入住时，开发商给的是竣工查丈面积，因此往往会得到比原购房面积增大或减少的情况。按合同规范处理，交付使用的房地产实际套内建筑面积如果与合同规定面积差异在3％以上（不含3％），买方有权解除合同，卖方不仅要在10日内退还买方交付的购房款和利息，还要承担购房总价款5％的违约金。这对开发商显然构成了一定压力。

专家指出，虽然《商品房销售管理办法》规定了具体的计价方式。但开发商仍有可能在“公摊”面积上玩猫腻。合同上对于面积误差的处理做了细致的规定，但是开发商却非要按他们的意志来签，事实上就是置购房者的利益于不顾。房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定。如果是开发商将自己的意志强加于人，使消费者被迫签约，也属于侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。

埋伏二：屋顶、外墙不是业主的？提前约定避免争议

霸王指数：★★★★☆

案例：罗先生在购买某楼盘时，发现合同中之附件四约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；3、买卖双方同意下列项目权益属于卖方：会所，小区停车位，泳池，屋顶和外墙面广告权，各类球场等休闲娱乐设施，及其他卖方投资建造的经营性房产和设施。

当时罗先生对此便提出了异议，而售楼小姐拒绝更改，称这是“所有的合同都是这么写好了的”。

屋顶、外墙面等使用权应该属于全体业主所有，可现实情况是不少楼盘，特别是一些地段好、位于商业闹市区的楼盘，开发商往往把屋顶、外墙面等使用权据为己有，因为其中有利可图。

有关专家指出，不同的约定内容，有不同的法律后果，因为这直接涉及到使用权归属的广告收益问题。

具体有两种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。

第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。

注意到有关规定后，在签订合同时就可以协商好，以避免日后在使用权方面发生不必要的纠纷。

广东深鹏律师事务所李永修律师在接受记者采访时说，购房者购得的商品房，其楼宇的屋面使用权、楼宇的外墙面使用权归全体业主所有。

埋伏五：争议解决只有仲裁？两种方式解决纠纷

霸王指数：★★★☆☆

案例：涂小姐入住后，发现房屋渗漏、墙面发黄等诸多问题，曾经多次找到开发商解决不成，尽管最后仲裁委员会给了一个处理结果，但涂小姐仍不满意，可又不能再提异议。原因就在于早期与开发商签署的房地产买卖合同中对双方争议不成事项选择“仲裁”的约定。

房地产买卖双方发生争议时，最好的办法是协商解决，如果解决不成，可以通过仲裁和法院诉讼的方式来解决争端。但实际情况是，目前不少开发商在项目销售上，习惯约定为“仲裁”。按不少开发商所说，“仲裁”相对“省事”。有关人士指出，“仲裁”等于是最终的裁定，双方不能再向法院提起诉讼，而法院诉讼不一样，一审不满意，可以二审。

涂小姐就遭遇这样一种情况，她说，房子入住后，发现房屋渗漏、墙面发黄等诸多问题，曾经多次找到开发商解决不成，尽管最后仲裁委员会给了一个处理结果，但涂小姐仍不满意，可又不能再提异议。原因就在于早期与开发商签署的房地产买卖合同中对双方争议不成事项选择“仲裁”的约定。

有关专家指出，纠纷有两种解决方式，一是提交本地仲裁委员会仲裁；二是依法向人民法院起诉，该条款本可以由购房者自己进行选择，但在签合同时，却被开发商盖上了“只能仲裁”，这种单方面决定采取何种方式，显然有失公平。

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