准确定位仔细思考 投资写字楼的四项注意

“投资购房者”作为一个日被过滤广告益壮大的购房群体，正在楼市中占据越来越重要的位置，无论是在住宅市场上还是在写字楼市场上，抱着投资置业的心态买房的人们逐渐形成一个特殊的群体。尤其是为中小企业打造的写字楼，据统计，有50%以上的购买者是做投资用途的。因为公司不同于家庭，具有很大的变化系数，业务的扩张、战地的转移、经营方向的改变等因素都会导致对办公地点和办公环境要求的改变，尤其是成长中的中小企业。因此，对资金等多方面因素慎重考虑之后，这些企业往往在买与租方面选择租用写字楼。于是，瞄准中小企业的投资置业阶层便应运而生。这些“中小企业投资客”投资时应注意以下四点。（相关阅读：理性分析 写字楼投资的三大要素分析）

一、准确寻找大区域

对中小企业投资者而言，写字楼项目所在的区域直接决定着投资回报率。投资写字楼离不开商圈。这几年，上海的“商圈”越来越多，除原有的淮海路、南京路等老的商圈以外，随着上海的房地产开发越来越向外围区域发展，在城郊结合部也出现了许多新兴的商圈。但并不是每个商圈都适合做写字楼投资的。有些商圈只是炒作的产物，实际上目前还无商可言。有些商业区虽然成熟，但大企业、大公司云集，这些公司对写字楼的需求往往不是一般投资客能够满足的，因此这样的商业区也不适合中小企业投资客。一个适合写字楼投资客，尤其是中小企业投资客的商业区，往往是一个成熟而又充满变化和活力的商业区，同时有着大批的中小企业客源。

目前投资者大多看好徐汇、长宁和五角场区域，因为这几个区域正在努力提升其商业地位，创建世界级的城市副中心。相比而言，市中心其他一些传统中央商务区内可用来建造写字楼的土地已经越来越少，而已经建成的写字楼一般也都是只租不售。

二、选择区域中的最佳地段

由于经营性办公楼的开发时间较短，原有的知名办公楼宇大都集中在原来的商业积聚区，区内商业繁华，高楼林立，俨然一个办公聚集区。但由于传统商业区的人流庞大，造成交通堵塞，给企业的业主、员工进出公司带来极为的不便，最为重要的影响了客户的业务来往。近年兴建的办公楼则在一定程度上有所进步，如徐汇的飞洲国际广场。该案的地下层就连接轨道交通线，交通十分便捷。此外，淮海路并不适合机械设备性企业办公，但此区域内恰恰有非常多的浙江民营机械生产企业将总部设置于此，这样做不但无助于开拓市场，反而使往返仓库（样品库）的交通路线延长，给公司与客户的业务往来带来不便。由此可见选择办公楼时切记以交通的便捷为重点，而不是区域的繁华。

三、应租客需求锁定目标

在同一区域里，选择不同项目产品的投资客，投资回报是高低不等的，在适当的区域里选择适当的项目，也是一门大学问。尤其是对中小企业投资客而言，区域的优势可以一目了然，但项目的投资价值就需要另行判断了，这就要求投资者要充分了解目标客户群的需求，并根据他们的需求，来选择自己的投资项目。那些成长中的中小型企业，一般对写字楼的要求有：

a高性价比。对于中小企业来说，过高的租金并非承受不起，只是它们宁愿把钱花在最合适的地方。

b建筑物的商业气息。即使是商住类型的项目，在形象上也要体现写字楼的特征。

c对商务配套和服务的需求。要看电梯是否够用、够快；宽带、信息处理等相关配套是否齐全；装修、公共配置是否够档次以及管理是否够专业。

d希望户型可以自由变化。因为各个公司的具体情况不同，从上百平方米到上千平方米办公面积各有所需。但他们都希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排的，而不是被限制死了的户型，这可能与这些企业仍然处在成长期和上升期有关。投资者不妨考察一下符合这些需求的商务项目。这些客户对写字楼的需求，也就是你在购买写字楼时要注意的地方。

四、尽量规避投资风险

选择了位置上佳、品质出众的产品，意味着你的投资的成功几率较大。其实，最让投资客感到困扰的，并不是找不到好的区域和好的项目，而是有了好区域的好项目，却没有稳定可靠的客源。投资写字楼不比住宅，住宅即使暂时空置，还可以自用，而商务项目如果没有客源，就是鸡肋了。有些写字楼的投资客并不担心项目在使用方面的问题，他们最关心的是投资回报的保障。作为支撑写字楼市场繁荣和稳定的一支重要力量，如何让这些投资客规避投资风险，成为业内关注的一个问题。

随着11月1日起新《上海市住宅物业管理规定》起施行，政府将住宅和写字楼严格的区分原先在住宅区内办公的企业将搬出，这批大约10万户的小企业，其办公需求一般都为200平方米以下的小面积写字楼，如果该政策能贯彻实施的话，无疑对办公楼市场是个利好。

您是哪一种投资者？

第一类是有眼光的投资高手。他们知道写字楼的租金相对公寓租金来说平稳得多，尤其是适用于中小企业的中高档写字楼，租金不降反升，一直呈现供不应求的情形；第二类是投资中的“中手”，他们往往有或者说曾经有自己的公司，购买写字楼是为了自己的公司使用，但随着公司业务的扩张或改变，或者是出现其他状况，已经买下的写字楼不再适合自己使用，这时，他们的身份就变为投资客。而这样的公司往往是成长中的中小型企业，他们所购买的写字楼，往往是最适合中小企业使用的；第三类则是“迫不得已”型的投资客，比较常见的是购买了商住楼用于居住的购房者，很快发现商住楼的氛围并不适合居家，只得将自己的住房出售或出租，租户往往是对办公环境要求不高的小企业，这类投资客，在投资中相对落于下风。

关键词：写字楼 投资 定位 思考 四项注意 投资者 区域 规避风险

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