09年楼市十二猜想 写字楼、商铺租金大幅度回落

前几天与市政府、开发商、设计院、房地产咨询顾问机构、媒体等一帮业内朋友在一起开茶话会，会上我提议对2009年楼市做一个预测，主要是预测中国楼市会出现那些焦点？会发生什么事情？会出现什么转机等……大家踊跃发言，各抒己见，在此，我整理出来，供大家参考。

一、房价跌去30-50%：中国沿海发达城市如广州、南京、宁波、杭州等商品房均价将跌去30-50%（与2008年均价相比），跌到成本价甚至更多。尽管部分城市房地产商成立“不降价联盟”，部分地方政府还在竭力对抗这一点，但市场经济规律和房地产自身规律表明，市场规律无法抵抗。但中西部地区的三、四线城市影响不会太大，比如象湖北谷城、长阳这种房价在1000多元的小城市，本来房地产刚处于起步阶段，房价只比成本稍高一点的微利城市，只要产品实现差异化、质量有保证、营销执行到位，基本无影响。

二、成交量上半年将跌至历史最低点：2009年上半年楼市观望继续，成交量将跌至历年以来的冰点，但下半年开始，随着房价降到合理的价位，刚性需求、抄底的投资人将逐步入市，成交量将逐步上升。

三、空置房总量将达到历史最高点，达到3.3-3.8亿平方米：根据国家统计局的数据显示，截至2008年8月末，全国商品房空置面积已达到1.3亿平方米，但8月以来，浓厚的观望氛围让我国商品房销售面积持续下降，甚至已经波及中小城市，因此到2009年全国商品房空置面积将达到历史最高点，保守估计将新增约2-2.5亿平方米。

四、购买力下降：由于中国宏观经济的层面处于保八的危机之中，城镇居民收入将普遍下降，甚至低于2008年年底的低水平，大量失业的会影响居民的消费，尤其是住房的消费。

五、烂尾工程大量出现：2007年全年销售商品房7.7亿多平方米，2008年估计不超过5亿平方米，必然出现大量空置并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在市场信心不足或没有信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现大量烂尾工程，尤其在二三线城市表现突出，尤其是商品房供应永远大于需求的城市，比如武汉、南昌、江西上饶县。当年海南与北海的烂尾就是历史经验。