前几天与市政府、开发商、设计院、房地产咨询顾问机构、媒体等一帮业内朋友在一起开茶话会,会上我提议对2009年楼市做一个预测,主要是预测中国楼市会出现那些焦点?会发生什么事情?会出现什么转机等……大家踊跃发言,各抒己见,在此,我整理出来,供大家参考。
一、房价跌去30-50%:中国沿海发达城市如广州、南京、宁波、杭州等商品房均价将跌去30-50%(与2008年均价相比),跌到成本价甚至更多。尽管部分城市房地产商成立“不降价联盟”,部分地方政府还在竭力对抗这一点,但市场经济规律和房地产自身规律表明,市场规律无法抵抗。但中西部地区的三、四线城市影响不会太大,比如象湖北谷城、长阳这种房价在1000多元的小城市,本来房地产刚处于起步阶段,房价只比成本稍高一点的微利城市,只要产品实现差异化、质量有保证、营销执行到位,基本无影响。
二、成交量上半年将跌至历史最低点:2009年上半年楼市观望继续,成交量将跌至历年以来的冰点,但下半年开始,随着房价降到合理的价位,刚性需求、抄底的投资人将逐步入市,成交量将逐步上升。
三、空置房总量将达到历史最高点,达到3.3-3.8亿平方米:根据国家统计局的数据显示,截至2008年8月末,全国商品房空置面积已达到1.3亿平方米,但8月以来,浓厚的观望氛围让我国商品房销售面积持续下降,甚至已经波及中小城市,因此到2009年全国商品房空置面积将达到历史最高点,保守估计将新增约2-2.5亿平方米。
四、购买力下降:由于中国宏观经济的层面处于保八的危机之中,城镇居民收入将普遍下降,甚至低于2008年年底的低水平,大量失业的会影响居民的消费,尤其是住房的消费。
五、烂尾工程大量出现:2007年全年销售商品房7.7亿多平方米,2008年估计不超过5亿平方米,必然出现大量空置并占用大量资金,让继续投资的能力下降,在市场信心不足或没有信贷资金的支持下,资金链开始断裂,并出现大量烂尾工程,尤其在二三线城市表现突出,尤其是商品房供应永远大于需求的城市,比如武汉、南昌、江西上饶县。当年海南与北海的烂尾就是历史经验。
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